引っ越しの際に住所が落ちてしまっていて大変な思いをしたことを過去に記事にしましたが今、住んでいる所に引っ越す時にトラブルはそれだけじゃなかったんですよね…。
↓住所が落ちた時の話
【生活の知恵】「住所不定」
「無知は罪」ではないですが、知らないとホント損する事って世の中に多い気がします。知らないだろうとタカを括って平気でフッかけてくる人間が多い様に思います。特に賃貸の退去時にはなおのこと…。商売なのである程度なら金額を上乗せしていてもわかるのですが(それでもゴネますけどね…)、そうではなく法外な値段を請求してくるのです。今回はそういった被害にあわない為に自分の体験談を踏まえて記事にします。
体験談
当時、自分は東京都内の6.4万円の1Rのマンションに6年間住んでおり、その6年の間にオーナーが破産し違うオーナーになりました。前オーナーは管理会社を通じて部屋を管理してましたが、新しいオーナーは以前とは違う管理会社自体がオーナーとなりました。
退去時にその管理会社の人立ち会いの元、部屋を確認し特に破損や汚れなどの指摘を受けず、「後日、修繕の明細を出して敷金を返却します」と言われ部屋の鍵を返却し退去しました。
後日、別の鑑定会社？から明細を貰うとなんと請求額17万円。家賃の3倍近く請求されたのです。流石にこれはフッかけているなと思い、「6年も住んでいてこの金額はおかしい。ガイドライン知らないんですか？」と言ったところ敷金内(家賃１ヶ月分)でおさまりました。
当時、自分は部屋でタバコを吸っていたので交渉時にこの事を言われましたがガイドラインの話をしたらすぐに話がつきました。
ガイドラインとは国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の事です。1998年に出されたもので当時、敷金返還をめぐるトラブルが多かった為、作られた物です。
原状回復
原状回復とは部屋を借りた人が故意や過失で汚したり、破損させたりしたモノの回復の事をさしています。ですので経年劣化による汚れや破損については支払う必要がありません。そもそも経年劣化による破損などの修繕費は家賃に入っています。
例えば部屋の鍵を紛失してしまった場合、これは「借り主の過失」になるので鍵の取り替え費用は借り主の負担になります。またタバコのヤニで壁紙を汚してしまうのも借り主の過失になります。
但し壁紙や床などは借り主が汚した部分のみの請求になります(1㎡いくらという計算)当然、生活していれば経年劣化や摩耗するのでそれによって出来た汚れなどの分は差し引かれます。壁紙やカーペットやフローリングなど大体のモノは6年で減価償却される計算となっています。
つまり6年間、同じ場所に住んでいて故意や過失でモノを汚したり壊したりしたとしても修繕費はかからないということです(一部例外あり)
経年劣化による減価償却の年数は国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(リンクは国土交通省のホームページにあるPDFが開きます)で詳しく載っていますのでそちらをご覧下さい。
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東京ルール(東京都紛争防止条例)
原状回復については東京ルールなるものがあります。東京都内にある賃貸で部屋を借りる場合このルールが適用されます。そのルールとは「宅地建物取引業者」の資格を持っている者(仲介業者)が下記の事を契約時に説明することです。ですので東京ではより細かな基準あるということになります。
- 退去時の経年劣化による破損などは貸主が負担することが基本であること
- 入居期間中の設備の故障などの修繕は貸主が負担することが基本であること
- 契約書の特約について(借り主負担について)
- 修繕や管理に関する連絡先
その他の地方には独自のルールというのが明確にはなってませんがある場合もあるようです(関西地方の「敷引き」など)
○敷引き
敷引きとは関西地方ではよくある賃貸契約の特約事項で敷金から差し引かれるお金の事です。つまり一定額の敷金を返還しない特約という事です。
例として月6万円の賃貸で敷金2ヶ月分のところに住んでたとします。契約書の特約に敷引き１ヶ月分と記載されており、退去時にハウスクリーニング代が敷金の1ヶ月分かかったとすると敷金の返還は￥0ということになります。
契約書とガイドライン
ガイドラインはあくまで「ガイドライン」であって、法的拘束力はありません。一般的な基準であり使用を強制するものではないのです。契約書でガイドラインとは違う事が書いてあり、それにサインをしてしまうと契約書が優先されてしまいます。
最近では契約書に特約として「タバコのヤニで壁紙を汚した場合は壁紙交換の費用は借り主が全額負担する」など先に記載されているものがあります。ですので契約書はよく読んでから契約書にはサインしましょう。特に特約事項は確認は必須です。
流石に借り主に一方的負担をしいる特約など、例えば「経年劣化分も借り主が負担し原状回復する」などは裁判でも認められない様ですが契約書はよく確認する事が必要です。
まとめ
修繕費を請求された時、最初は自分もガイドラインの存在は知りませんでした。自分の周りの人間にも聞いてみましたが誰も知らなかったです。色々とネットで調べてわかった事でもあります。
色々とオーナーの事情があったとはいえ、流石に1Rに6年住んでいて17万はないんじゃないかと思い色々と調べました。それでガイドラインの話をしたら呆気なく敷金内におさまりました。と言う事は業者は最初はフッかけてた事だと思います。ガイドラインの存在を知らなければ泣く泣く支払っていたと思います。
ただタバコのヤニに関しては自分の落ち度があったのも否めません。まだ当時はそこまでタバコに関してはうるさくなかったですが、今現在は特約に入ってなくても請求される可能性は高いかと思います。タバコを吸われる方は換気扇の下で吸うとかこまめに掃除するとか対策は考えた方が良いでしょう。
ガイドラインには法的拘束力はありませんが基準ですので借り主の1つの武器にはなると思います。貸主も裁判は費用がかかるので余程の事がない限り話し合いで解決させる様に持っていくと思います。
ですのでもしトラブルになったらガイドラインを元に話し合いをしましょう。
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